今賃貸住宅に住んでいても、将来的にマイホームを購入したいと考えている人は多くいます。ただ、持ち家は資産にはなりますが、同時に一歩間違えば負債になることもあります。

考え方に違いはありますが、そもそも資産は何か考えたことはあるでしょうか。
大きい買い物であり、恐らくあなたも例外ではなくマイホームを購入する人は多くいるからこそ、自分の購入するものの価値を正しく見極め、資産か負債かを理解しておくことは大切です。

まず、資産とは何かを考えてみましょう。
一般的に「売却してお金を得ることができる」ものや、「利益を生み出すことができる」ものを資産と呼びます。

一方、負債とは、返済の義務がある借り入れのこと。住まいを一括で購入することができれば、持ち家は資産になりますが、ほとんどの人は住宅ローンを利用することになるため、借り入れを完済するまでは完全に自分のものにはなりません。これが「持ち家は資産か負債か」という議論に結びつくわけです。

もちろん、売ることを考えずに満足するのであれば消費の近いのでいいかもしれませんが、将来売却することも考慮したうえで価値を考えるのであれば、資産にするためにも購入する物件は考えなくてはいけなくなります。

日本では35年の住宅ローンを組むのが一般的になってきていますが、この間は「持ち家は負債」となってしまうことになり、資産にはなりえない可能性が高くなります。また、一度購入した時点で中古物件になるので、その時点で資産としてみるのなら価値は非常に落ちることになります。

では、なぜ持ち家が資産として認識する人が多いのか？
その理由を歴史とともに見て行きたいと思います。

高度成長期に生まれた『持ち家=資産』という誤りの歴史

日本で最も景気が良かった70年代〜90年代にかけては、、ローン金利こそ高かったものの、それ以上に土地や建物の価格が著しい上昇を続けました。

最も高いときには、東京23区で米国全土が購入可能だったといわれたほどです。
そのため、投資家ではない一般の人でも、住宅を購入して値上がり後に売却、得た利益でさらに大きな住宅を購入して資産を増やすケースが多くありました。確かにこのような時代であれば、持ち家の購入は資産を形成する手段といえるでしょう。

また、当時は土地神話が信じられており、今でこそ有り得ないと誰もが分かることですが、不動産の価格は下がることがなくずっと値上がりするという神話が信じられていました。

しかし、現代の不動産事情にはあてはまらないのはいうまでもありません。

持ち家は負債である断言できる理由

資産がお金を生み出すものであれば、そもそも持ち家は負債といえるでしょう。

資産はお金を生み出すものであり、負債はお金を減らすものと考えれば、30年以上住宅ローンを支払うことは負債であり、負債以上の資産価値が生まれなければ資産とはいえません。
持ち家は家賃という支出を発生させるので負債に分類されるので、一般人に持ち家は負債であり、銀行にとっては資産です。
また、持家をフルローンで購入してる方で貯金も無い場合は、完全に資産ではなく債務でしょう。

「借入金＞住宅価値」の場合は債務超過なります。

賃貸の場合は収入減になった場合は安い賃貸に変更が可能なので負債になることは少なくなく、賃貸の場合は災害のよってローン残高だけ残るリスクもありません。

しかし、持ち家を購入した場合には毎月ローンを返して完済しても、最終的に残るのは築20~30年というデメリットが加えられた中古物件になってしまいます。
持ち家は資産として考えても意味がなく、購入時点から返済で現金が減り、ローンの完済時には下手したら価値が半分になるかもしれないものであることを知っておかなければなりません。

そのため、資産としては考えることはできないと断言できるでしょう。

本当に資産となる不動産とは

それでは、資産になる持ち家(資産)とはどういったものでしょうか。

せっかく不動産投資に取り組むなら、成功が見込める投資先が良いのは言うまでもありません。

結論としておすすめするのが、『東京の中古ワンルーム投資』です。
理由は以下の通りです。

・ワンルームは空室期間が短くて入居率が高い
・中古物件は価格が割安で管理状況が事前に分かる
・東京は人が多く集まって賃貸需要が大きい

都市部の物件は需要が高いのはいうまでもありませんが、中古物件ということで価格も抑えることができ、空室のリスクも少ないため物件を投資用に購入して貸し出すのが賢いといえます。

また、新型コロナで、会社に出社せずにテレワークが中心になるという時代になりつつありますので、自身では比較的家賃の安い郊外で賃貸で住みランニングコストを抑え、投資用で買った物件にお金を生み出してもらいながら資産形成を行うことも上手不動産を利用した方法です。

持ち家が資産になるという考えは危険!資産形成では全く必要なし

今回お伝えした持ち家における「資産」と「負債」の考え方は、価値や値段という見方で見ることで大きく変わります。そもそも購入した時点で自身で売るつもりはなくとも、将来的に考え方は変わる可能性もあります。

また、いずれ相続として譲り渡すということになれば、その資産価値を見極めて多く相続出来る対策を行うことも求めれるかもしれません。

しかし、相続する額も不動産価値が大きく下がることを考えれば、あまり期待することはできず、相続までの長い生活の中では非常に大きな負担になるはずです。もちろん、マイホームの購入が夢として消費と割り切るのもいいですが、資産形成のうえでは賃貸が方が有利であり、万が一のことがあっても融通が効きやすい傾向があるのが事実です。

もしもあなたが、より多くの資産を構築し、高いローンを組んで生活の負担にしなくないのであれば、持ち家にする必要なく、賃貸で浮いた支払額でゆとりを持った生活や老後のための資産形成に回るほうが有利であることを理解しておきましょう。

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